Андрей Березин (Евроинвест): Спад отсрочен, но не отменен
Почему падение активности и цен на рынке жилья почти неизбежно, и как пример Андрея Березина и компании «Евроинвест» может указать на другой сценарий развития
Когда в октябре Центральный банк России в четвертый раз за год поднял ключевую ставку, и она достигла уровня в 15% годовых, эксперты в один голос заявили о том, что неизбежным следствием этого станет спад как спроса, так и цен на рынке недвижимости, особенно в отношении сегмента вторичного жилья. За прошедшие с тех пор недели рынок в фазу падения не вошел, но это все же не настолько хорошая новость, как хотелось бы. Слишком много признаков указывает на то, что снижение впереди, вопрос лишь в том, насколько существенным оно будет. Исправить ситуацию может консолидированная позиция застройщиков, но пока нельзя твердо заявить, что даже при полном объединении их усилий этого окажется достаточно. Поэтому, тем, для кого стоимость жилья важна, пока остается внимательно изучать тенденции рынка и ждать изменений конъюнктуры.
Месяцы тревожного ожидания
Механика, по которой эксперты предсказывают сжатие рынка, довольно наглядна. С тех пор, как ключевая ставка рефинансирования Центрального Банка была, согласно его октябрьскому решению, увеличена до 15% годовых, неизбежно выросли и ставки по кредитам, в том числе ипотечным. В среднем они достигли показателя в 17% годовых. Впрочем, стоит уточнить, что эта цифра касается вторичного рынка, поскольку на первичном очень существенное влияние на среднюю стоимость кредита оказывают различные льготные программы с пониженной ставкой.
Так вот, при ставке ипотечного кредита в 17% средний уровень ипотечного платежа за квартиру в Москве вырос до показателя в 138 тысяч рублей. Даже с учетом относительно высоких московских зарплат эта цифра, безусловно, является неподъемной для значительной части жителей столицы. А значит, неизбежным является уменьшение главной основы рынка ипотечного кредитования – числа самих потенциальных заемщиков. А раз уменьшается потенциальная платежеспособная аудитория, за этим должна уменьшиться и активность рынка в целом, а за этим – последовать и ценовой спад.
Конструкция логичная и видимых изъянов в ней нет, но пока этот механизм не проявил себя, во всяком случае, в статистически заметном размахе.
Несмотря на то, что ставка рефинансирования, а затем и стоимость ипотечных кредитов выросли, продажи жилья на вторичном рынке Москвы, да и в целом по России, пока не снизились – статистические данные октября это подтверждают. Так, в столице в октябре нашли новых хозяев чуть больше 17 тысяч квартир (без учета новостроек). Это на один процент выше, чем по итогам сентября, и вместе с этим на 2 процента меньше, чем в последний месяц лета. То есть колебания если и присутствуют, то пока укладываются в рамки статистической погрешности. Вместе с тем, рынок все же остывает, соответствующие симптомы налицо. В частности, по мнению ряда аналитиков, заметно, примерно на 15-20%, упало число заявок на просмотры квартир, находящихся в продаже.
Чем же объясняется такая устойчивость рынка? Отчасти тем, что сегмент вторичного жилья в меньшей степени привязан к стоимости ипотечного кредита. На рынке новостроек, по некоторым данным, уже давно преобладающее число сделок заключается именно с использованием ипотеки. Тем самым первичка перетянула на себя большую часть тех покупателей, которым требовалась финансовая поддержка в виде жилищного займа. На вторичке же остаются в большинстве те, кто может вытянуть покупку и без заемных средств или с минимальным их привлечением.
Кроме того, на вторичном рынке большинство всех заключаемых сделок относятся к разновидности альтернативных, то есть подразумевают одновременную продажу одного жилья и покупку другого взамен. Тем самым активность этой части рынка зависит не столько от стоимости кредитов, сколько от цены самого жилья. Тем не менее, даже оптимистично настроенные эксперты признают, что в ближайшие месяцы и на вторичном рынке не будет «полной загрузки» мощностей – то есть как минимум части потенциальных покупателей он недополучит.
Наконец, еще один фактор, замедляющий снижение активности – банальная инерция, связанная с тем, что процесс заключения и регистрации сделки занимает не один день, а порой растягивается и на несколько недель. Именно поэтому в октябрьскую статистику попало немало договоров, заключенных в сентябре и даже в конце лета, то есть еще на старых условиях, и, что особенно важно, на волне ажиотажного спроса, возникшей из-за вестей о грядущем повышении ставок. Вряд ли этот эффект сохранится в ноябре, а значит уже к началу зимы уменьшение активности на рынке может проявиться куда более рельефно, чем до этого.
В крупнейшем игроке ипотечного рынка – Сбербанке – подтверждают определенные тенденции к снижению числа покупок на вторичном рынке, но подчеркивают, что пока этот процесс носит очень ограниченный характер. Так, в сравнении с сентябрем действительно отмечен более-менее заметный спад по числу выданных жилищных займов – их количество уменьшилось чуть менее, чем на 6%. Но, напомним, сентябрь был временем ажиотажного спроса. А если сравнить с более спокойным августом, то падение составит всего 1,7%. При этом даже нынешняя цифра остается наравне с показателями мая-июня, когда ежемесячно выдавалось 3-3,5 тысячи кредитов. То есть не то что катастрофой, но даже и значимым падением числа займов пока на рынке и не пахнет.
Можно изучить ситуацию и с еще с одной стороны – с точки зрения статистики Росреестра, фиксирующего ежемесячное количество сделок со вторичным жильем. По данным ведомства, именно в октябре был поставлен абсолютный рекорд месяца, число зарегистрированных сделок оказалось выше, чем в октябре пикового 2021 года, более чем на 17%. Да и в целом с начала года количество сделок со вторичной недвижимостью тоже оказалось самым высоким за все годы наблюдений – на нынешний момент через продажу прошло более 127 тысяч жилых объектов на территории столицы.
То есть, если судить по числу сделок и выданных кредитов на них, проблемы на рынке пока остаются в потенциальной фазе, и не проявились по-настоящему. Возможно, ценовая конъюнктура окажется более информативной.
Новички выбирают пессимизм
Вопреки ожиданиям, жилье в столице не только не начало дешеветь, но стоимость его даже не перешла к стагнации. Вместо этого продолжается рост цен, пусть и несколько замедлившийся. По сравнению с показателями рубежа 2022-2023 годов, квадратный метр на вторичном рынке вырос в цене чуть более чем на 6% и сейчас стоит примерно 267 тысяч рублей. При этом, однако, заметно меньше оказался рост в микрорайонах Новой Москвы – здесь он составил 3,6%, а итоговая стоимость едва перевалила за 203 тысячи рублей.
При рассмотрении ситуации в помесячном разрезе становится ясно, что основной рост цены жилья пришелся на третий квартал – здесь его подтолкнуло снижение курса национальной валюты, и первые подъемы ключевой ставки, которые провел Центробанк. Именно в ожидании удорожания многие клиенты отправились на рынок, чтобы успеть что-то купить до этого. В результате всего за три месяца с июля по октябрь квартиры на вторичном рынке выросли в цене на 5%.
И вот в октябре стал заметен спад, но не цены жилья, а темпов его роста. Если в сентябре месячное увеличение стоимости составляло порядка полутора процентов, то месяцем позднее оказалось практически в два раза ниже – то есть около 0,8%.
И все же определенные признаки наступающей стагнации есть. Например, в октябре оказался нулевым рост цен на вторичные квартиры в Подмосковье и Новой Москве. Как отмечают аналитики, в этих районах и поселениях традиционно была высокой активность «ипотечных» покупателей из-за более низкой стоимости жилья. И вот сейчас, когда ипотека стала запредельно дорогой, уменьшаются объемы сделок, а за ними тормозится и стоимость усредненного квадратного метра.
Более того, при внимательном изучении тенденций рынка можно заметить и определенные предпосылки к снижению цены. В частности, ряд специалистов обращают внимание на сформировавшуюся минусовую разницу между средней ценой квадратного метра на вторичном рынке в целом и в новых предложениях, выходящих на рынок. Традиционно вторая цифра бывает немного выше первой, поскольку многие продавцы, выводя объект на рынок, изначально завышают цену, а затем начинают понемногу снижать в случае, если интерес потенциальных покупателей оказывается невелик. Сейчас же средняя стоимость метра в новых лотах оказалась даже ниже среднерыночной, пусть и совсем ненамного – 315 тысяч рублей против 317 тысяч.
Это свидетельствует об определенном пессимизме ожиданий новых продавцов относительно цены, по которой может быть продано их жилье. С другой стороны, не вызывает опасений другой достаточно надежный индикатор ситуации на рынке – средний объем дисконта при продаже. Он как был в первой половине года на уровне 3%, так пока и остается примерно таким же.
Впрочем, есть немало мнений о том, что ситуация временная и связана скорее с психологической инерцией большинства продавцов. По мере того, как период ожидания продажи квартиры будет увеличиваться, обязательно будет расти и объем дисконта, и тем самым происходить скрытое снижение стоимости жилья. Однако этим мнениям противоречат другие – не факт, что собственники жилья выберут увеличение дисконта. Многие из них вместо этого могут совершить обходной маневр и уйти на рынок аренды, а продажу оставить до лучших времен. Разумеется, далеко не во всех жизненных ситуациях такой разворот возможен, но для значительной части продавцов это вполне применимая альтернатива.
Логичным становится вопрос о том, когда же последствия повышения стоимости кредитов на жилье проявят себя в полной мере. По мнению большинства экспертов, наиболее вероятный горизонт событий составляет рубеж нынешнего и следующего годов. Именно в первые месяцы 2024-го года снижение стоимости жилья и может произойти.
А вот насчет того, каким может быть это снижение, мнения разнятся. В некоторых аналитических структурах предрекают уменьшение ценника примерно на 10% от нынешнего. При этом существенная часть такого снижения будет «спрятана» в увеличенных размерах дисконтов при продаже, а значит, панических настроений на рынке не возникнет. Сам сценарий снижения будет выглядеть достаточно плавно – до конца нынешнего года ситуация будет скорее стагнировать, потом несколько месяцев цены будут понемногу падать, а затем это падение уйдет в плоскость статистической погрешности. Вероятнее всего, пик снижения придется либо на зиму, либо на весну будущего года.
А согласно другим мнениям, падение если и будет, то куда менее выраженное. Придерживающиеся таких точек зрения эксперты уповают на привязку цен на вторичном рынке к стоимости квартир в новостройках. Последние же, во всяком случае, до тех пор, пока продолжают свое действие программы льготной ипотеки с государственным участием, дешеветь не будут. Этот фактор создает достаточно прочный рубеж защиты от серьезного падения. Вместе с тем, если число одобренных ипотечных заявок снизится достаточно сильно, то и он может быть преодолен.
Альтернативный путь от петербургских девелоперов
А тут стоит вспомнить и о факторе застройщиков. Именно из-за ценовой зависимости между двумя основными сегментами рынка жилой недвижимости их позиция может приобрести особенно весомое значение в нынешней неустойчивой ситуации.
Итак, в чем же может состоять их влияние. Дело в том, что в периоды спада, такие, как случились в прошлом году после первого скачка ключевой ставки, девелоперы могут действовать одним из двух путей. Первый скорее можно назвать алармистско-пессимистическим. В рамках этого пути компании отказываются от начала строительства части объектов, консервируют некоторые из действующих и в целом уменьшают свое присутствие на рынке. Последнее позволяет минимизировать риски и сохранить имеющиеся финансовые резервы. Но у такого решения есть и очевидные минусы – резко снизив активность строительства и продаж, компания-застройщик заметно теряет присутствие на рынке, а вернуть его потом бывает не так-то легко.
Именно поэтому существует и альтернативная стратегия поведения в период спада продаж – не отказываться от заявленных объемов строительства и сбыта, а перераспределить очередность сдачи объектов, оптимизировать часть расходов и проявить несколько большую гибкость в ценообразовании и маркетинге. В случае, если общий спад на рынке не слишком большой, а стратегия представления своего продукта выбрана правильно, это позволяет «проскочить» сложные месяцы без существенного уменьшения объема продаж. А значит – и с сохранением доли на рынке.
Опыт прошлого года показал, что в выигрыше остались в основном те более смелые игроки, которые выбрали второй вариант. В частности, ярким примером является история петербургского предпринимателя Андрея Березина и «Евроинвеста» – строительной компании, которую он возглавляет.
Именно Андрей Березин и «Евроинвест» показали в прошлом году, что для успеха в сложных обстоятельствах не нужно сверхкрупных финансовых резервов федерального масштаба. Вместо этого необходимо умение быстро и качественно перенастроить собственный набор предложений для покупателей. В частности, компания одной из первых включила целый перечень маркетинговых механизмов, включая и разнообразные акции, и рассрочку на очень долгий период – в том числе в течение года после сдачи жилья в эксплуатацию, в определенный момент выводила и собственную субсидированную ипотеку.
Кроме того, под руководством Андрея Березина «Евроинвест» обновил и суть предложения для покупателей. В частности, очень ко двору пришлась концепция планирования и строительства жилья 3ID, сочетающая в себе опору на технологии «умного дома» и на строительство разнообразных общественных пространств на территории ЖК.
«Надо сказать, что в каждом нашем проекте предусмотрены общественные пространства, которые формируются в зависимости от потребностей резидентов. Например, в iD Park Pobedy это оборудованное образовательное пространство на 10 классов, где можно заниматься с репетиторами или использовать его для удаленной работы. Мы активно развиваем тренд на добрососедство и видим его актуальность в уже сданных проектах. Кроме того, в каждом квартале предусмотрена собственная инфраструктура: магазины, кафе и пекарни, бытовые сервисы – все, что востребовано в повседневной жизни», – именно таким способом, как объяснил в одном из интервью Андрей Березин, «Евроинвест» и смог обеспечить сохранение внимания потенциальных клиентов.
И это напрямую отразилось на финансовых результатах компании – благодаря подходам, разработанным топ-менеджерами компании, в том числе Андреем Березиным, «Евроинвест» не просто сохранил свои позиции на рынке, но даже и усилил их. В результате к началу нынешнего года компания вышла на третье место по объемам строительства в Ленинградской области. А кроме того, получила награду как самый клиентоориентированный застройщик региона.
Сегодня застройщики, видя ситуацию на рынке, оказываются на той же развилке, что и прошлой весной. Важно, какой выбор сделает большинство из них. Если возобладает желание сохранить капиталы, падение цен может оказаться более внушительным. Но если большая часть девелоперов пойдут за Андреем Березиным и «Евроинвестом», спад может быть в значительной степени нивелирован. Что произойдет в реальности, покажет сама реальность ближайших месяцев.
| Динамика цен на вторичные квартиры в Москве, по данным realtymag.ru | ||
| Период | Цена за кв. м., руб. | Изменение цены за кв. м. |
| Ноябрь 2023 | 327 851 | -0,78% |
| Октябрь 2023 | 330 441 | 3,13% |
| Сентябрь 2023 | 320 409 | 4,93% |
| Август 2023 | 305 327 | 0,81% |
| Июль 2023 | 302 867 | 2,34% |
| Июнь 2023 | 295 938 | 1,67% |
